LPN: Top Pick กลุ่มอสังหาริมทรัพย์

บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ยังคงเป็นหุ้น TOP PICK ของเราในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และเรายังคงคำแนะนำ "ซื้อ" เพราะกำไรในระหว่างปี 2549-2551 จะมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีในระดับสูงถึง 30%

บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ยังคงเป็นหุ้น TOP PICK ของเราในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และเรายังคงคำแนะนำ "ซื้อ" เพราะกำไรในระหว่างปี 2549-2551 จะมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีในระดับสูงถึง 30% ราคาเป้าหมายยังคงอยู่ที่ 6.7 บาท ซึ่งอิงกับ EPS ในปี 2550 และ PER เป้าหมายที่ 10 เท่า ซึ่งให้ผลตอบแทนรวม 31% ในระยะ 12 เดือนข้างหน้า (UPSIDE 25% และผลตอบแทนจากเงินปันผล 6.3%)

Presales ที่สูงเป็นประวัติการณ์ช่วยยืนยันผลการดำเนินงานมีแนวโน้มดี โครงการ LPN Condotown บดินทร์-รามคำแหง มียอดขายจำนวนมากถึง 1,410 ยูนิตในช่วง 2 วันแรกของการเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการ หรือเท่ากับ 40% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด ซึ่งเป็นยอดขายในช่วง 2 วันแรกที่มีจำนวนสูงสุดเป็นประวัติการณ์

วางแผนออกโครงการเกรด C+ เพิ่มมากขึ้น ความสำเร็จในการเปิดตัวโครงการใหม่เกรด C+ ทำให้ LPN ซื้อที่ดิน 3 แปลงใหม่เพื่อเปิดตัวโครงการใหม่คิดเป็นมูลค่า 6.5 พันล้านบาท ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 และจะรับรู้รายได้ในปี 2551 และปี 2551 เราได้รวมเอาโครงการเหล่านี้ไว้ในประมาณการของเราแล้ว และเชื่อว่าโครงการเหล่านี้จะช่วยสนับสนุนใ LPN รายงานกำไรได้ถึงจำนวนที่เราคาดการณ์ไว้

Backlog จำนวนมากถึง 1.07 หมื่นล้านบาท ช่วยคุ้มครองรายได้ทั้งปี 2549, 84% ของรายได้ปี 2550, และ 44% ของรายได้ปี 2551 เรายังคงประมาณการกำไรของเราไว้เหมือนเดิม โดยคาดว่ากำไรในระหว่างปี 2549-2551 จะมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีสูงถึง 30%

เราคาดว่ากำไรจากธุรกิจหลักในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 จะมีจำนวน 167 ล้านบาท ลดลง 24% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่เพิ่มขึ้น 42% เทียบปีต่อปี โดยกำไรส่วนใหญ่จะได้มาจากโครงการ LPN VILLE ศูนย์วัฒนธรรม เราคาดว่า LPN จะประกาศผลประกอบการในวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2550

เราคาดว่า LPN จะจ่ายเงินปันผลงวดสุดท้ายของปี 2549 ที่จำนวน 0.18 บาทต่อหุ้น คิดเป็นผลตอบแทนจากเงินปันผล 3.4% และคาดว่าจะ XD ในปลายเดือนมีนาคม หรือต้นเดือนเมษายน

โครงการ CONDOTOWN บดินทร์-รามคำแหง เราได้ไปสังเกตการณ์โครงการใหม่ที่ LPN เปิดตัวในสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา และการเปิดตัวโครงการใหม่เกรด C+ ที่ชื่อว่า "ลุมพินี คอนโดทาวน์ บดินทร์-รามคำแหง"ในครั้งนี้ (ราคา 0.6 ล้านบาทต่อยูนิต) ก็ประสบความสำเร็จอย่างมากตามที่เราคาดการณ์ไว้ โดยมี Presales ในช่วง 2 วันแรกมากที่สุดเป็นประวัติการณ์ที่จำนวน 1,410 ยูนิต (40% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด 3,500 ยูนิต หรือ 61% ของจำนวนยูนิตที่เปิดแล้ว 2,292 ยูนิต) หรือคิดเป็นมูลค่า 1.1 พันล้านบาท

โดยได้รับการสนับสนุนจาก 1) ทำเลที่ดี 2) ไม่มีคอนโดมิเนียมอื่นๆ ในบริเวณเดียวกัน และ 3) ธนาคารให้การสนับสนุนเงินกู้แก่ผู้ซื้อ ซึ่งแต่เดิมเป็นประเด็นวิตกกังวลที่สำคัญของผู้ประกอบการที่ตั้งเป้าพัฒนาตลาดคอนโดมิเนียมระดับนี้ ยอดขายในช่วง 2 วันแรกของโครงการนี้มีจำนวนมากสุดเป็นประวัติการณ์ เนื่องจากยอดขายของโครงการที่ใช้แบรนด์ Center ซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์ที่มีลักษณะคล้ายกับ Condotown มีสัดส่วนเพียง 10-20% ในช่วง 2 วันแรกหลังการเปิดตัวโครงการ

ปัจจุบัน LPN ไม่มีคู่แข่งในตลาดคอนโดมิเนียมราคา 0.6 ล้านบาทต่อยูนิต เนื่องจากบริษัทเอาชนะผู้ประกอบการรายอื่นๆ ได้จากมีฐานลูกค้าใหญ่กว่า การประหยัดจากขนาดมากกว่า และใช้ระยะเวลาก่อสร้างสั้นกว่า โดยปกติแล้ว การก่อสร้างอาคารขนาดเล็กจะใช้เวลา 16-18 เดือน แต่ LPN สามารถสร้างคอนโดมิเนียมของบริษัทได้ในเวลาเพียง 14-16 เดือน นอกจากนี้ LPN ยังสามารถแย่งส่วนแบ่งของตลาดให้เช่าได้ด้วย เนื่องจากยอดผ่อนชำระรายเดือนของบริษัทมีจำนวนเพียง 3,000-4,000 บาท ซึ่งใกล้เคียงอย่างมากกับค่าเช่ารายเดือน

ผลการดำเนินงานมีแนวโน้มดี ผลการดำเนินงานของ LPN ได้รับการคุ้มครองจาก Presales ที่ยังไม่ได้รับรู้ในปัจจุบันจำนวน 1.07 หมื่นล้านบาท โดยบริษัทจะรับรู้ Presales เป็นรายได้เท่ากับประมาณการรายได้ตลอดทั้งปี 2549 ของเรา, 86% ของประมาณการรายได้ในปี 2550 และ 42% ของประมาณการรายได้ในปี 2551 เมื่อรวมกับการซื้อที่ดิน 3 แปลงใหม่เพื่อพัฒนาโครงการมูลค่า 6.5 พันล้านบาท ที่จะรับรู้รายได้ในปี 2551-2552 แล้ว

เราคาดว่ารายได้จากโครงการเหล่านี้จะช่วยสนับสนุนให้กำไรจากธุรกิจหลักของบริษัทมีอัตราการเติบโตถึงระดับที่เราประมาณการไว้ที่ 30% ต่อปีในระหว่างปี 2549-2551 และโบรกเกอร์ในตลาดก็มีแนวโน้มที่จะปรับประมาณการกำไรในปี 2551 เพิ่มขึ้นอีก 12%

เมื่อไม่นานมานี้ LPN ได้ซื้อที่ดิน 3 แปลงใหม่บริเวณรามอินทรา รามคำแหง และปิ่นเกล้า โดยบริษัทจะพัฒนาโครงการใหม่มูลค่ารวม 6.5 พันล้านบาท บนที่ดินเหล่านี้ และจะรวมกับโครงการ CONDOTOWN บดินทร์-รามคำแหง มูลค่า 3.5 พันล้านบาท แล้วน่าจะทำให้ LPN สามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึงมูลค่า 1 หมื่นล้านบาท ตามที่ตั้งเป้าไว้ในปีนี้

ประมาณการกำไรไตรมาสที่ 4 ลดลง QOQ แต่เพิ่มขึ้น YOY

เราประมาณการกำไรจากธุรกิจหลักไตรมาสที่ 4 ปี 2549 ได้ที่จำนวน 167 ล้านบาท ลดลง 25% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่เพิ่มขึ้น 43% เทียบปีต่อปี โดยเกือบทั้งหมดมาจากรายได้จำนวน 1.3 พันล้านบาท จากโครงการ LPN VILLE ศูนย์วัฒนธรรม เราคาดว่าบริษัทจะประกาศผลประกอบการในวันที่ 22 กุมภาพันธ์ นี้

เราประมาณการเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานปี 2549 ได้ที่จำนวน 0.26 บาทต่อหุ้น โดยบริษัทจ่ายเงินปันผลระหว่างกาลไปแล้วจำนวน 0.08 บาทต่อหุ้น ดังนั้นบริษัทจะจ่ายเงินปันผลงวดสุดท้ายของปี 2549 อีกจำนวน 0.18 บาทต่อหุ้น คิดเป็นผลตอบแทน 3.4% เราคาดว่าวัน XD จะอยู่ในช่วงปลายเดือนมีนาคม หรือต้นเดือนเมษายน

คงคำแนะนำ "ซื้อ" และเลือก LPN เป็น Top Pick

Backlog จำนวนมากของ LPN และกำไรที่มีอัตราการเติบโตสูงโดยเฉลี่ยปีละ 30% ในระหว่างปี 2549-2551 ช่วยสนับสนุนให้เราแนะนำ "ซื้อ" และเลือก LPN เป็น Top Pick ของเราประมาณการผลตอบแทนรวมได้ที่ระดับ 31% (Upside 25% และผลตอบแทนจากเงินปันผล 6.3%) ความเสี่ยงด้าน DOWNSIDE คือ 1) อัตราการทิ้งเงินดาวน์เพิ่มขึ้น 2) อุปทานในตลาดคอนโดมิเนียมล้นตลาด และ 3) เศรษฐกิจชะลอตัว

ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ โดยบล.ไทยพาณิชย์
วันจันทร์ที่ 19 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2550